Wer ein eigenes Fertighaus bauen möchte, muss zunächst ein passendes Baugrundstück finden. In vielen Gegenden keine leichte Aufgabe: Die Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot und es braucht meistens schon viel Einsatz, Kompromissbereitschaft und natürlich auch Glück, um den eigenen Grund und Boden zu ergattern.
Was bei der Grundstückssuche hilft und was rund um den Grundstückserwerb zu beachten ist, lesen Sie hier.
Welche Anforderungen soll das Grundstück erfüllen?
Bevor Sie sich auf die Suche machen, sollten Sie sich klar machen, welche Anforderungen Ihr Grundstück erfüllen sollte. So gelingt Ihnen eine Vorauswahl wesentlich leichter und Sie können manche Angebote gleich ausschließen.
Der Grundstückspreis
Der Grundstückspreis sollte fair sein und Ihr Budget nicht überfordern.
Vergleichen Sie den verlangten Preis für ein angebotenes Baugrundstück mit den ortsüblichen Bodenrichtwerten. Diese können Sie beim Kataster- oder Vermessungsamt der Gemeinden in Erfahrung bringen.
Setzen Sie eine realistische Obergrenze, wieviel Ihr Grundstück maximal kosten darf. Sie werden mit dem schönsten Traumgrundstück nicht glücklich, wenn Sie sich damit finanziell übernehmen.
Denken Sie daran, dass beim Grundstückserwerb nicht nur der Kaufpreis anfällt, sondern auch Nebenkosten. Dazu gehören in jedem Fall die Kosten für den Notar, die Kosten für den Eintrag im Grundbuch sowie die Grunderwerbssteuer. Weitere Nebenkosten können dazu kommen: Maklerprovision, Kosten für ein Bodengutachten, Vermessungskosten und Erschließungskosten.
Die Lage des Grundstücks
Die Lage des Grundstücks, auf dem Sie sich ansiedeln, hat einen großen Einfluss auf Ihre Lebensqualität. Entscheidende Faktoren sind zum Beispiel:
- Gibt es Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in der Nähe? Denken Sie auch beim Hausbau an das Alter und die Zukunft!
- Sind Arbeitsplatz, KiTa und Schulen gut erreichbar?
- Wie ist die Anbindung ans Verkehrswegenetz?
- Ist das Grundstück ruhig gelegen (abseits von Hauptverkehrsstraßen, Industriegebieten, Kneipen)?
- Welche kulturellen Angebote und welche Freizeitmöglichkeiten gibt es in der Umgebung?
- Welchen Eindruck macht die Nachbarschaft?
Die Grundstücksgröße
Die geeignete Größe des Grundstücks hängt von verschiedenen Faktoren ab.
- Wie groß soll die Grundfläche Ihres Fertighauses sein?
- Planen Sie eine Garage (dann muss vor dieser eine Zufahrt von mindestens 3 Metern sein) oder genügt ein Carport?
- Möchten Sie einen großen Garten oder ist es Ihnen lieber, wenn Sie nicht so viel Gartenfläche bewirtschaften müssen?
- Wie hoch ist der Quadratmeterpreis für Grundstücke vor Ort und wie viele Quadratmeter können Sie sich daher maximal leisten?
Ein Einfamilienhaus mit Carport lässt sich bereits ab einer Grundstücksgröße von 420 Quadratmetern realisieren.
Der Bebauungsplan
Der Bebauungsplan (kurz B-Plan) legt die Regeln fest, in welcher Form und Größe gebaut werden darf. Er gibt Informationen darüber, wie viele Geschosse vorhanden sein dürfen und macht teilweise auch ganz praktische Vorgaben z. B. hinsichtlich der Dacheindeckung etc.
Diese Vorschriften aus dem B-Plan können sehr streng sein, so dass die eigenen Bauvorstellungen nur teilweise umgesetzt und erheblich angepasst werden müssen. Sie können den Bebauungsplan beim zuständigen Bauordnungsamt oder Stadtplanungsamt einsehen. Zum Teil sind die Bebauungspläne auch online auf den Webseiten der Gemeindeverwaltung veröffentlicht.
Die Bebaubarkeit des Grundstücks
Wenn Sie in absehbarer Zeit bauen wollen, sollte das Grundstück ein ausgewiesenes Bauland sein. Ob das der Fall ist, erfahren Sie über den Bebauungsplan. Sie können auch eine Bauvoranfrage beim Bauamt stellen.
Prüfen Sie auch, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist, also an das Versorgungs- und Straßennetz angeschlossen ist.
Wer keine unliebsamen Überraschungen erleben will, lässt noch vor dem Grundstückskauf ein Bodengutachten erstellen. Es klärt die Beschaffenheit des Bodens und ob besondere Baumaßnahmen beim Bau des Fertighauses notwendig sind – zum Beispiel ein teilweiser oder vollständiger Austausch des Bodens, um die Tragfähigkeit zu gewährleisten, oder eine spezielle Abdichtung der Kellerwände.
Tipps für die Grundstückssuche
Es gibt jede Menge Wege, das richtige Grundstück Fertighaus zu finden. Wenn Sie gleich mehrere davon nutzen, steigt die Chance, dass Sie trotz der herrschenden Knappheit Ihr Fleckchen Erde entdecken.
Fragen Sie Ihren Fertighaushersteller
Viele Fertighaushersteller unterstützen Baufamilien dabei, ein Baugrundstück Fertighaus zu finden. Teilweise haben sie eigene Grundstücke, die sie mit dem Verkauf eines Fertighauses anbieten. Solche Komplettangebote vereinfachen den Bauprozess und sind für alle eine gute Lösung, die vor allem Zeit und Nerven sparen wollen.
Möglicherweise müssen Sie aber den einen oder anderen Kompromiss machen und die eine oder andere Wunschvorstellung vom Traumgrundstück in Traumlage überdenken.
Aktivieren Sie Ihre Netzwerke
Diese Methode kostet kein Geld, ist aber immer wieder erfolgreich: Informieren Sie Ihr persönliches Netzwerk – Freunde, Verwandte, Nachbarn, Bekannte – darüber, dass Sie ein Baugrundstück für ein Fertighaus suchen. Die Mundpropaganda funktioniert in ländlichen Regionen besonders gut. In kleinen Gemeinden spricht es sich unter den Ortsansässigen schnell herum, wenn gerade ein Grundstück verkauft werden soll.
Suchen Sie in allen Medien
Nutzen Sie alle Medien und erhöhen Sie damit die Chancen, dass Sie Ihr Baugrundstück finden. Ihr Grundstück Fertighaus kann Ihnen auf den Webseiten der bekannten Immobilienportale, aber auch ganz klassisch unter den Immobilienanzeigen in der regionalen Zeitung begegnen.
Halten Sie die Augen offen
Schauen Sie sich in den Gegenden um, in denen Sie sich gern ansiedeln würden. Vielleicht entdecken Sie irgendwo eine Baulücke. Jetzt gilt es, den Eigentümer des unbebauten Grundstücks herauszufinden. Wenden Sie sich dazu an das Grundbuchamt und bitten Sie um Einsicht in das Grundbuch. Zwar ist das Grundbuch nicht öffentlich, doch wird der Einblick häufig gewährt, wenn Sie ein berechtigtes Interesse in Form einer Kaufabsicht anführen.
Beauftragen Sie einen Immobilienmakler
Wenn Sie Ihr Baugrundstück Fertighaus von einem Immobilienmakler vermittelt bekommen, kostet das einiges Geld. Andererseits haben die Immobilienmakler meist eine größere Auswahl an Grundstücken.
Die Vermittlungskosten liegen zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Käufer und Verkäufer tragen meist jeweils die Hälfte der Maklergebühr.
Auch Banken und Sparkassen bieten eine Immobilienvermittlung an.
Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde
Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob demnächst Bauland zum Verkauf ausgeschrieben wird.
Die Quadratmeterpreise für Grundstücke direkt von der Gemeinde sind in der Regel kostengünstiger als die für Grundstücke aus privatem Besitz. Es fallen auch keine Maklerkosten an.
Die Gemeinden verkaufen bevorzugt an Ortsansässige und an Familien. Auch ein Ehrenamt in der Gemeinde erhöht die Chancen, den Zuschlag für eine Baugrundstück zu bekommen.
Erkundigen Sie sich unbedingt nach der Bebauungsfrist: Wenn Sie nicht innerhalb dieser Frist bauen, kann die Gemeinde nämlich das Grundstück wieder zurückfordern.
Informieren Sie sich über Zwangsversteigerungen
Eine weitere Möglichkeit, wie Sie ein Grundstück finden können, sind Zwangsversteigerungen.
Grundstücke werden zum Beispiel zwangsversteigert, wenn der Eigentümer überschuldet ist oder wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann, was mit dem gemeinsam geerbten Grundstück geschehen soll.
Wer ein Grundstück bei einer Zwangsversteigerung erwirbt, muss eine Gebühr in Höhe von in der Regel einem Prozent der Versteigerungssumme zahlen. Makler- und Notargebühren entstehen nicht.
Zwischen der Ersteigerung und dem Verteilungstermin, mit dem das Versteigerungsverfahren abgeschlossen wird, liegt ein Zeitraum von ca. 4 – 12 Wochen. Für diese Zeit müssen Sie als Ersteigerer Zinsen von 4 Prozent auf die Versteigerungssumme zahlen.
Setzen Sie sich eine Obergrenze, bis zu der Sie maximal mitbieten werden. Lassen Sie sich nicht hinreißen, über diesen Betrag hinaus Gebote abzugeben. Statt dem erhofften Schnäppchen bekommen Sie sonst am Ende ein überteuertes Baugrundstück.
Ziehen Sie ein Grundstück mit Erbbaurecht in Erwägung
Eine Alternative zum Kauf eines Baugrundstückes ist die Bebauung eines Grundstückes mit Erbbaurecht. In diesem Fall sind Sie zwar Eigentümer Ihres Hauses, nicht aber des Grundstückes, auf dem es steht. Das Grundstück haben Sie für eine vertraglich geregelte Zeit gepachtet. Dafür zahlen Sie monatlich, vierteljährlich oder jährlich einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Das Erbbaurecht hat den Vorteil, dass Sie nicht eine große Summe Geld auf einmal aufbringen müssen.
Wenn Sie neben dem Grundstückskauf auch für ein Grundstück mit Erbbaurecht offen sind, erhöht das Ihre Chancen, ein Grundstück Fertighaus zu finden.
Sehen Sie sich um nach einem Platz in zweiter Reihe
Sie haben schon vieles versucht, doch die Suche gestaltet sich schwieriger als gedacht. Jetzt kann ein Plan B helfen: Vielleicht können Sie Ihr Fertighaus ja in den Garten der Eltern, Schwiegereltern oder Großeltern bauen. Früher waren große Baugrundstücke mit 1000 Quadratmetern und mehr keine Seltenheit. Da hat dann möglicherweise auch noch ein zweites Haus Platz.
Da beim Bau eines Fertighauses relativ wenig Baustellenlärm entsteht (der Aufbau dauert nur wenige Tage), sind die bisher alleinigen Bewohner des Grundstücks keiner allzu großen Belästigung ausgesetzt.
Ganz wichtig hierbei: Auch wenn Sie eine Hinterbebauung auf dem Grundstück von Familienangehörigen oder guten Freunden planen: Achten Sie darauf Wegerechte schon in der Planung abzustimmen und diese im Grundbuch festzuhalten! Auch enge Bande mit Freunden und der Familie können im Streit kaputt gehen und das letzte was man will, ist sich dann darüber Gedanken zu machen, wie man eigentlich ungehindert an sein Heim kommt.
Schließen Sie sich mit anderen Familien zu einer privaten Bauherrengemeinschaft zusammen
Vielleicht kennen Sie andere Familien, die ebenso wie Sie einen Hausbau planen und ein passendes Grundstück finden wollen. Wenn Sie sich als Bauherrengemeinschaft zusammenschließen, steigt die Wahrscheinlichkeit, einen Bauplatz für Sie alle zusammen zu bekommen. Die Kosten wiederum sinken.
Die Gemeinschaft aus zwei oder mehr Baufamilien erwirbt gemeinsam ein großes Grundstück. Der Grundstückspreis, die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und die eventuellen sonstigen Nebenkosten werden geteilt.
Bevor Sie sich für eine Bauherrengemeinschaft entscheiden, sollten Sie genau überlegen, ob Sie dafür geschaffen sind. Denn klar ist: Sie werden viele Entscheidungen nicht allein, sondern in Absprache mit den anderen Familien treffen.