Wer sich für ein Fertighaus entscheidet, befindet sich in guter Gesellschaft: Rund ein Viertel aller Bauherren hat sich zuletzt für diesen Weg entschieden um ein Eigenheim zu bauen bzw. zu erwerben.
Mehr als fünfzig Firmen bieten auf dem deutschen Markt ihre Produkte und damit zusammenhängende Dienstleistungen an. In der gegenwärtig schwierigen Lage der Baubranche darf jeder Interessent damit rechnen, mit offenen Armen empfangen und mit guten Konditionen bedient zu werden.
Dies sollte aber niemand zu unüberschaubaren Abenteuern verleiten.
Ein Immobilienkaufvertrag ist eine komplexe Angelegenheit, die zahlreicher Überlegungen und einer sorgfältigen Vorbereitung bedarf.
Ein paar grundlegende Informationen zum Immobilienkauf und Fertighaus-Bauvertrag
Bevor wir uns mit den Besonderheiten beim Bau eines Fertighauses entscheiden, einige wichtige Vorbemerkungen zum Thema Immobilienkaufverträge im Allgemeinen.
Notarielle Beurkundung bei Eigentumsübergang von Immobilien
Der Gesetzgeber verlangt für Verträge über den Eigentumsübergang von Immobilien die Form der notariellen Beurkundung. Das bedeutet, dass der Vertrag inhaltlich einer rechtlichen Prüfung unterzogen wird. Der Notar prüft jedoch nicht die Angemessenheit der Preise und er führt auch keine weitere Qualitätskontrolle im Sinne des Käufers durch.
Hierzu sollten Sie Ihren Kaufvertrag unbedingt vorab einem kundigen Fachmann vorlegen – oft kann auch die finanzierende Bank hier helfen!
Die notarielle Beurkundung ist nur dann notwendig, wenn ein Eigentumsübergang der Immobilie erfolgt, nicht aber beim Vertrag zum Bau eines Fertighauses auf dem sich bereits im Eigentum des Bauherren befindlichen Grundstück.
Wichtig: Grunderwerbsteuer – Immobilienübergang planen
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland muss stets Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt werden. Die genaue Höhe (der Prozentsatz) variiert dabei von Bundesland zu Bundesland.
Beim Bau eines Fertighauses ist es wichtig, den Übergang der Immobilie richtig zu planen um ggf. unnötige Steuerzahlungen zu vermeiden!
Wer ein schlüsselfertiges Haus einschließlich Grundstück kauft, zahlt Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis! Der Erwerb des Grundstücks sollte also dem Bauvorhaben vorausgehen. Dabei ist darauf zu achten, dass der Kauf nicht bei dem späteren Bauauftragnehmer oder einem damit verbundenen Unternehmen erfolgt, da das Finanzamt dies als wirtschaftliche Einheit betrachten und die Grunderwerbssteuer entsprechend festsetzen würde.
Vertrag mit dem Fertighaushersteller wird zur Finanzierungsgrundlage
Der Vertrag mit dem Fertighaushersteller (und allen weiteren Auftragnehmern) wird in aller Regel Teil des Finanzierungsvertrages mit der Bank. Darum müssen bei der Konzeption des Vertrags zum Bau des Fertighauses die Anforderungen der Kreditwirtschaft berücksichtigt werden.
Eine Bank finanziert den Baufortschritt. Bei einer normalen Baufinanzierung dient das unbebaute Grundstück als Sicherheit für den ersten Bauabschnitt. Das Grundstück mit dem fertiggestellten ersten Bauabschnitt dient mit seinem dadurch erhöhten Wert als Sicherheit für den zweiten Bauabschnitt und so weiter.
Das setzt voraus, dass das Grundstück unbelastet der Bank als Sicherheit angeboten werden kann: Das Grundstück sollte daher (wenn möglich) stets mit Eigenkapital erworben werden.
Auszahlungstermine mit Bank und Hersteller abstimmen
Da im Finanzierungsvertrag mit der Bank Auszahlungstermine für Teilbeträge des Darlehens mit der Bank vereinbart werden, müssen diese mit den Fälligkeitsterminen des Vertrages für das Eigenheim abgestimmt sein. Der Vertrag mit der Bank wird in Abhängigkeit von dem für das Haus aufgebaut: Die Bank muss den Vertrag prüfen und akzeptieren.
Bevor über die Gestaltung des Vertrages mit der Fertighausfirma nachgedacht wird, sollte eine Vereinbarung mit einer Bank getroffen worden sein, die deren Bereitschaft, die Finanzierung zu übernehmen, erklärt.
Die möglichen rechtlichen Varianten eines Fertighausvertrages
Beim Vertrag über den Bau eines Fertighauses handelt es sich rechtlich nicht um einen Kaufvertrag, sondern (da zu erbringende Leistungen vereinbart werden) um einen Werkvertrag.
Der Hersteller schuldet mit Vertragsschluss seinem Vertragspartner (also dem Bauherren) die vertragsgerechte Herstellung des beschriebenen Bauobjekts.
Ohne besondere weitere Vereinbarungen gelten für das Vertragswerk die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Vertragsgrundlage und Mängelhaftung
Bauherr und Bauauftragnehmer können als Vertragsgrundlage die Vergabeordnung und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) vereinbaren. Diese wurde für den Geschäftsverkehr zwischen Kommunen und der Bauwirtschaft entwickelt und gilt für private Bauherren als zu fordernd, wird aber von Unternehmen gerne vorgeschlagen.
Der für private Bauherren wichtigste rechtliche Unterschied besteht bei der Gewährleistungsfrist für Mängel am Bau: Diese beträgt im BGB fünf Jahre, bei den VOB vier Jahre. Allerdings können auch bei einer Vertragsgestaltung nach VOB vier Jahre vereinbart werden.
Die Mängelrüge beim Auftragnehmer muss durch den Bauherren vor Ablauf der Frist erfolgen!
Die möglichen konzeptionellen Varianten eines Fertighausvertrages
Wer die Kataloge der Fertighaushersteller studiert, trifft stets auf den Begriff „Ausbaustufe“. Grundsätzlich muss der Fertighausbauherr sich auf eine der folgenden Ausbaustufen festlegen (der Übergang von einer Stufe zur anderen ist fließend und vertragsabhängig):
1. Das Bausatzhaus
Der Hersteller liefert vorgefertigte Teile an die Baustelle. Der Bauherr übernimmt diese zur eigenverantwortlichen Lagerung und Montage und organisiert selbstständig Roh- und Innenausbau.
Wer über entsprechende fachliche Kenntnisse verfügt und bei seinem Bauvorhaben Eigenleistungen in erheblichem Umfang einbringen will, kann diese Variante wählen.
2. Das Ausbauhaus
Der Hersteller liefert die Bauteile für den Rohbau und montiert diesen. Der Bauherr übernimmt den Innenausbau in eigener Verantwortung.
3. Das schlüsselfertige Haus
Der Hersteller erstellt den Rohbau und sorgt, meist mithilfe von Unterauftragsnehmern, für den Innenausbau. Der Auftragnehmer muss keine Eigenleistungen, auch nicht in Form einer Auftragsvergabe, erbringen.
Der Keller
Niemand sollte ein Grundstück für eine Bebauung kaufen, für das kein Bodengutachten vorliegt. Aus diesem ergibt sich, ob eine Unterkellerung möglich oder notwendig ist.
Die von den Herstellern genannten Baupreise schließen die Unterkellerung nicht mit ein (Bau über der Bodenplatte = „OK Bodenplatte“). Allerdings bieten alle diese, vornehmlich durch Subunternehmer ausgeführt, mit an. Hier erfahren Sie mehr zur Fragestellung: Keller oder Bodenplatte?
Es wird dringend davon abgeraten, den Keller durch ein nicht mit dem Fertighaushersteller verbundenes Unternehmen autonom herstellen zu lassen. Das Aufsetzen des Fertighauses auf den Keller gilt als technisch heikel. Der Vorgang muss Teil des Gesamtvertrages sein und damit in der Verantwortung des Fertighausherstellers liegen.
Der Inhalt des Werkvertrages mit dem Fertighaushersteller
Bei der Vereinbarung des Baus eines schlüsselfertigen Hauses sollten tatsächlich nur zwei Verträge existieren: der mit dem Hersteller und der mit der Bank.
Schwieriger wird es, wenn der Vertrag ein Bausatzhaus oder ein Ausbauhaus betreffen.
Die zunächst zu klärende Grundsatzfrage lautet: Wer übernimmt die Koordinierung des Baus? Bauherr oder Baufirma?
Im Vertrag festzuhalten sind die genauen Zuständigkeiten und dies nicht erst mit Baubeginn, sondern bereits für die bauvorbereitenden Maßnahmen. Dies betrifft nicht nur die behördlichen Genehmigungen, sondern auch die Versicherungen, den Anschluss an Wasser und Strom, Park- und Halteverbote rund um die Baustelle und vieles andere mehr.
Genaue Beschreibungen im Vertrag hinterlegen!
Wie oben bereits erwähnt, sprechen wir beim Bauvertrag für ein Fertighaus über einen Werkvertrag. Der Auftragnehmer schuldet dem Bauherren also die Errichtung des beschriebenen Fertighauses. Dementsprechend ist es wichtig, die Inhalte des Vertrages (zur Bauausführung) möglichst genau und detailliert zu gestalten, um sicherzustellen, dass auch ein Haus entsteht, dass genau der eigenen Vorstellung entspricht.
Für alle Arbeiten des Innenausbaus, die vom Fertighaushersteller auszuführen sind, müssen genaue Anweisungen zu den zu verwendenden Materialien erfasst werden. Das bedeutet, Klauseln wie „Armaturen führender Hersteller“ sind eher zu vermeiden und durch Formulierungen wie „Armaturen von Firma XY Produkt Nr.XXX“ zu ersetzen. Gleichzeitig sollten Festpreise für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden.
Wer in Eigenregie Arbeiten vergibt, muss diese mit dem Hersteller absprechen. Eine Reihe von Arbeiten bedingen einander oder können nicht zeitgleich ausgeführt werden.
Terminplan vertraglich fixieren
Alle Verträge müssen zwingend einen genauen Terminplan enthalten. Dieser beschreibt die Baufortschritte je Gewerk und setzt Abnahmetermine fest, die Grundlage für die Abschlagszahlungen sind.
Dieser Terminplan ist für die finanzierende Bank von grundlegender Bedeutung, da damit die Bereitstellung des Baudarlehens und möglicherweise die Notwendigkeit einer teilweisen Vorfinanzierung verbunden ist.
Auf ungültige Klauseln prüfen (lassen)
Der Bundesgerichtshof hat für diese Art von Verträgen eine Reihe von Klauseln als unzulässig festgestellt. Die meisten davon bedürfen der juristischen Erklärung. Einige sind aber jedermann verständlich, so
- der endgültige Preis wird dann anhand der jeweils gültigen Preisliste vom Unternehmen festgelegt;
- werden aufgrund behördlicher Auflagen Leistungsänderungen erforderlich, trägt der Bauherr die dadurch eventuell entstehenden Mehrkosten;
- das Fehlen einzelner Leistungen und das Vorliegen von Mängeln stehen der Fälligkeit einzelner Zahlungen nicht entgegen.
Wer im Angebot des Herstellers Ähnliches entdeckt, sollte von der Geschäftsbeziehung Abstand nehmen.
Die Entscheidung für einen Hersteller
In der Branche gibt es Namen, die jeder kennt und solche, die zwar seit über 140 Jahren bestehen, aber dies weitgehend unbekannt. Der Bekanntheitsgrad ist kein Indiz für die Qualität des Produkts. Daher sollte möglichst unvoreingenommen nach dem Fertighaus gesucht werden, das am genauesten – und dies bezahlbar – die eigenen Wünsche erfüllt.
Bei der Entscheidung hilft die Liste der Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau QDF (fertigbau.de), die 47 Anbieter umfasst, und (ganz wichtig) eine Bonitätsauskunft. Bei Anfragen zu Firmen gelten die Auskunfteien Creditreform und crif Bürgel als besonders kompetent. Sie wollen ja sichergehen, dass Sie ihr Haus auch wirklich bekommen und das Bauvorhaben nicht „mittendrin“ durch die Pleite des Auftragnehmers beeinträchtigt wird.
Beratung tut Not
Wer sich auf ein Bauvorhaben einlässt, benötigt unbedingt sachkundige Beratung.
Das Bodengutachten
Bodengutachten geben Auskunft über die Tragfähigkeit des Baugrunds und neben anderem bewerten sie die Grundwassersituation. Sie entscheiden über die Art der Gründungs- und Kellerbauteile. Bodengutachten sind Voraussetzung für jede Bautätigkeit.
Baufachliche Beratung
Ein korrekter Vertrag über den Bau eines Fertighauses bedarf der Erklärung und Überprüfung durch einen Fachmann. Bei einem Vertrag zur schlüsselfertigen Übergabe genügt die Durchsicht des Vertrages auf Unklarheiten.
Bei Bausatz- oder Ausbauhäusern sollte bereits die Aufgabentrennung zwischen Hersteller und fremden Firmen durch einen Fachmann erfolgen. Wird Eigenleistung mit eingebracht, muss ein Fachmann herangezogen werden. Eigenleistung gilt bei der Finanzierung als Eigenkapitalersatz und muss daher genau bewertet werden. Dazu sind nur Baufachleute in der Lage.
Abnahmeprotokolle sollten grundsätzlich nur nach vorheriger Zustimmung durch einen Sachverständigen unterzeichnet werden.
Die rechtliche Beratung
Schon mit der Entscheidung „Vertrag nach BGB oder nach VOB“ dürfte sich die große Mehrheit überfordert fühlen.
Grundsätzlich gilt: Niemand sollte einen Vertrag unterschreiben, den nicht vorher ein Fachjurist für unbedenklich erklärt hat!
Die Finanzberatung
Der Gesetzgeber hat zwei Berufsbilder geschaffen, die Bauherren in finanziellen Fragen zur Seite stehen sollen.
Der Honorar-Immobiliendarlehensberater berät zur Immobilienfinanzierung. Er überprüft die Verträge mit der Bank auf ihre rechtliche Korrektheit und marktübliche Kosten.
Der Immobiliardarlehensvermittler arbeitet für seine Kunden kostenfrei und bezieht für den vermittelten Kredit eine Provision. Immobiliardarlehensvermittler übernehmen für ihre Kunden meist den kompletten Schriftverkehr mit der Bank und begleiten diese durch die gesamte Finanzierung bis zum Einzug.
Die Beratung zur Immobilienfinanzierung außerhalb der Banken hat sich innerhalb des letzten Jahrzehnts etabliert und wird selbst von den Banken nicht ungern gesehen, da sie die Bearbeitung von Immobilienkrediten im Verkehr mit privaten Kunden vereinfacht und beschleunigt. Im Markt haben sich die Provisionsberater mit einem Verhältnis von 50 zu 1 gegenüber den Honorarberatern durchgesetzt – nicht zuletzt aufgrund des weiterreichenden Service.
Eine fachlich gute Beratung auf allen Ebenen reduziert nicht die Unwägbarkeiten eines Bauvorhabens, aber sie verhindert vermeidbares Unglück und entschärft die Folgen des Unvermeidbaren.
Die Beratung während und nach des Baus
Als Laie ist es oft schwer den Bauvorschritt und die sachgemäße Ausführung zu beurteilen.
Sie sollten daher stets einen Gutachter / Bau-Sachverständigen beauftragen. Dieser überwacht den Bau für Sie. Er erkennt Mängel frühzeitig und nimmt den Auftragnehmer in die Pflicht.
Baumängel die erst nach dem Bau und der Zahlung der entsprechenden Summen im Vertrag auffallen führen fast immer zu kräftezehrenden Verhandlungen und Prozess-Schlachten. Dies sollten Sie vermeiden.
Auch wenn Sie handwerklich versiert sind: Scheuen Sie nicht die Kosten den Bau durch einen Fachmann begleiten zu lassen und überlassen Sie die Abnahme einzelner Bauabschnitte (vor Zahlung der vereinbarten Summen bei Fertigstellung) einem Profi, der sich damit auskennt (und den Sie in die Pflicht nehmen können).